Коммерческая недвижимость: как купить, сдать, арендовать и управлять?

LT: Как обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости?

ЯНА ГРИГОРОВА: Рынок сейчас находится в стагнации, мяч — на стороне арендаторов и инвесторов. Предложений много: кто-то избавляется от активов, малый и средний бизнес закрывается. Ситуация тяжёлая. Но живые клиенты есть, инвесторы тоже. Чтобы оставаться на плаву, нужно предлагать максимально индивидуальные условия. Например, «Дом-Строй» старается сдерживать ценовую политику, соблюдать оговорённую арендную ставку, подбирать условия под конкретного клиента.

ЛАРИСА АВЕРИНА: В отличие от застройщика, который предлагает площади либо на этапе строительства, либо только что введённые в эксплуатацию, наша управляющая компания занимается поиском арендаторов для пересдачи объектов. Сейчас мы управляем более чем 40 объектами. В постковидные времена был долгий период, когда пустых помещений не было вовсе, а новые арендаторы находились легко и быстро. За последние месяцы ситуация усложнилась: уходят даже крупные арендаторы, занимавшие площади много лет, сказываются экономические трудности. Мы стали работать более точечно и аккуратно.

Должен ли собственник демпинговать, чтобы заполнить пустые площади?

ЯНА ГРИГОРОВА: Снижение цены совершенно не гарантирует, что вы получите пул арендаторов. Важнее предоставление дополнительных условий сделки. Например, арендная ставка технического открытия, когда мы устанавливаем льготный период аренды. Да, мы получаем меньше прибыли, но даём арендаторам возможность спокойно сделать ремонт, установить оборудование, нанять персонал.

Можем ли мы говорить о том, что арендатору нужны не просто стены, а среда, которая способна приносить доход? Как сделать площади привлекательным и при этом доступным активом?

ЯНА ГРИГОРОВА: Застройщик «Дом-Строй» работает в элитном секторе. Наши помещения подготовлены под ремонтные работы, выведены все необходимые коммуникации. Кроме того, у всех объектов есть собственная парковка. Мы изначально выдаём жизнеспособный продукт, так как для строительства выбираем локации, где живут люди с высокой доходностью.

ЛАРИСА АВЕРИНА: Самый простой и при этом очень эффективный способ сделать помещение привлекательным для арендаторов и инвесторов — идеально прибраться. В том числе в новостройках. Человек сразу видит, как работает управляющая компания: моют ли окна, регулярно ли вывозят мусор, чистят ли снег. К примеру, крупные сосульки на крыше говорят о теплопотерях. Бывает, наша УК даже уговаривает собственников помыть фасад и окна. Иногда нужно что-то переделать, например, неудобное крыльцо. Да, какие-то расходы придётся понести, если недостатки мешают сдаче. Приходится договариваться, особенно если у здания несколько собственников. В правильной подготовке объекта и состоит большая роль УК. Прозрачность расходов, честный диалог с собственником и настойчивость в бытовых мелочах вроде чистых окон и убранного снега — вот из чего сегодня складывается репутация и реальная доходность.
Что касается снижения ставки, я согласна с Яной: нельзя снижать её, лишь бы удержать арендатора. Всегда нужно вникнуть, почему он об этом просит. Если арендатор внятно объясняет: «Снизьте нам ставку, и мы, например, сделаем ремонт, чтобы увеличить поток посетителей, а со временем сможем платить вам столько, сколько вы хотите», это один разговор. Но если звучит просто «снизьте», то что изменится дальше? Если бизнес нерентабелен, снижение арендной ставки делу не поможет. Собственник теряет деньги, а у арендатора ничего не меняется. Лучше ужасный конец, чем ужас без конца. В этом случае я рекомендую пересмотреть договорённости и подыскать нового арендатора. Бывает, конечно, что помещение действительно сложное для сдачи в аренду. Тогда низкая цена становится выходом, чтобы хотя бы не уйти в минус. Но в остальных случаях демпинг не решает ничего.

Как измерить эффективность работы управляющей компании?

ЯНА ГРИГОРОВА: Посещение объектов, общение с арендаторами и УК даёт возможность сложить общую картину. Всегда видно, как содержатся объекты.

Если бизнес нерентабелен, снижение арендной ставки делу не поможет

ЛАРИСА АВЕРИНА: Обязательно должна быть видео- и фотофиксация работы. Например, в этом году было много снега, который нужно было вывозить, и собственникам не понравились расходы. И мы показали на видео, сколько раз машины вывозили снег. Работа в управлении жилыми помещениями меня как раз этому научила. Если ты взаимодействуешь с собственником, анонсируешь план и обосновываешь необходимость работ, то вопросов, как правило, не возникает. Нужно считать наперёд, управлять ответственно и не бояться обсуждать проблемы вслух.

Часто сады на крышах, фонтаны выглядят привлекательно для арендатора, но для УК оборачиваются дополнительными хлопотами. Что действительно важно людям, за что они готовы платить, а от чего можно отказаться ради экономии ресурсов?

ЛАРИСА АВЕРИНА: Сделать можно всё, но вопрос чаще всего упирается в деньги. Когда застройщик сдаёт площади с дополнительными радостями, например, садами, фонтанами, круглосуточным дежурством консьержа, он должен донести до собственника, что именно на его плечи ляжет их дальнейшее обслуживание. Культуру содержания своего жилья надо прививать.

ЯНА ГРИГОРОВА: На этапе подписания договора с УК есть процент людей, которые спрашивают: «Почему такое дорогое обслуживание?» И самое тяжёлое для УК — объяснить резиденту, из чего складывается тариф.

ЛАРИСА АВЕРИНА: Да, всегда надо прозрачно расписать стоимость услуг и обосновать тариф. Это большая доказательная работа. Сегодня те управляющие компании, которые могут честно и открыто показать все доходы, расходы и формирование цен — настоящие профессионалы.

Есть ли у вас стратегии поиска якорных арендаторов? Как застройщику в этом может помочь УК?

ЯНА ГРИГОРОВА: Мы анализируем локацию ещё до покупки земли, продумываем, что там может быть. Например, мы понимали, что у нашего жилого комплекса «Прованс» инфраструктуры пока нет, и мы должны создать точку притяжения. Выбор пал на популярную премиальную кофейню, которая и создаёт необходимый пеший трафик. Мы также знали, что это не только якорный арендатор для других, но и показатель, который придаст статус нашему объекту. А те, кто снимут помещение рядом, будут усиливать трафик — получится скомпонованный пул, который помогает сам себе.

ЛАРИСА АВЕРИНА: Мы подбираем арендаторов и под локацию, и под свойства помещения, составляем список потенциальных арендаторов, которым это место подойдёт. Наша компания часто консультирует инвесторов по покупке подходящих объектов. Иногда, например, не нужно нарезать помещение на мелкие площади там, где нужен большой магазин, а где-то это, наоборот, необходимо. И всегда надо смотреть в будущее. Порой объекты просто выжигают друг друга. Возле рынка не стоит строить торговые площади, а лучше сделать, к примеру, офисные помещения. Арендаторы должны усиливать друг друга и гармонично дополнять. Бывает, инвестор покупает объект дёшево, но не учитывает, сколько он повлечёт расходов на содержание или низкий трафик локации. Прибыли почти нет, и окупаемость объекта сразу взлетает с семи до 20 лет. Нужно всегда узнавать больше информации, всё просчитывать. Рынок коммерческой недвижимости больше не прощает спонтанных решений и поверхностного подхода. Время, когда можно было просто сдать стены, безвозвратно ушло. Сегодня на первый план выходит симбиоз глубокой аналитики, человеческого сервиса и ювелирной работы с экономикой объекта. 

Благодарим за помощь в организации фотосессии  ГК «Дом-Строй»

Офис на Кирова: 8 (383) 222-48-88,
офис на Сухарной: 8 953 772-94-77

Реклама. ООО УК «Комфорт на Сухарной» ИНН 5405966987
Erid: CQH36pWzJqMv2ENj27FiPjBAxqPtG4zdhoQkRfeKWNix4y

gk-komfort-sib.ru/

https://gkportal-sib.ru/